Het pand in een aparte bv

Drie eigenaren, één huurder
Toen Arend Kuipers overleed, twee jaar na zijn vrouw, liet hij zijn drie kinderen een drukkerij na in twee delen. Joost had het werkbedrijf al tien jaar eerder gekregen: de persen, de klanten, de achttien mensen in dienst. Het gebouw aan de rand van het dorp, de grond en de oude woning ernaast zaten in een aparte bv. Die ging bij het overlijden in drie gelijke delen naar Joost, Wendy en Carla.

De eerste vergadering van de nieuwe aandeelhouders van de pand-bv vond plaats aan de keukentafel van Wendy. Er lag een taxatierapport, een overzicht van de huur en een offerte voor een nieuw dak. Joost wilde het dak laten doen en daarbij een hal aanbouwen voor een nieuwe digitale pers. Wendy vond dat de huur eerst omhoog moest, omdat die sinds de dood van hun vader niet was aangepast. Carla zei weinig en vroeg aan het eind wat het gebouw zou opbrengen als je het verkocht.

Ze gingen uit elkaar zonder besluit. In de auto naar huis besefte Joost dat hij voor het eerst sinds hij de zaak runde iets nodig had van zijn zussen. Wendy belde die avond met Carla en zei dat Joost deed alsof het pand van hem was. Carla zei dat ze het allebei een beetje begreep.

Zolang de oprichter leeft, gaat het gesprek over het pand meestal tussen hem en het kind dat de zaak heeft overgenomen. Na zijn dood komt er een tafel met meer stoelen, en daaraan zitten mensen die het gebouw elk op een andere manier kennen: als werkplek, als ouderlijk erf, als vermogen.

Een huis dat een familie is

De Franse antropoloog Claude Lévi-Strauss beschreef in de jaren zeventig samenlevingen die hij sociétés à maisons noemde: samenlevingen waarin het huis de eenheid is die over generaties voortbestaat. Het huis heeft een naam, bezittingen, titels en een plek in het landschap. Mensen worden erin geboren, trouwen erin, gaan erin op of worden erbuiten gesloten. Het huis gaat voor het individu. Wie het verlaat, verliest meer dan een dak. Hij verliest een deel van wie hij is.

In een familiebedrijf met een pand-bv leeft iets van die oude logica voort. Voor Joost is het gebouw zijn werkplek. Hij weet welke vloer scheef ligt en waar de leiding loopt. Voor Wendy en Carla is het iets anders. Ze speelden er als kind tussen de papierrollen, ze zagen hun vader er binnenkomen met inkt aan zijn handen, en de woning ernaast is het huis waarin ze opgroeiden. Sinds hun ouders er niet meer zijn, is het pand de laatste plek die hen met dat leven verbindt. Hun derde deel van de bv is hun aandeel in het huis van de familie.

Voor wie in een familie bij de zaak hoort, valt erbij horen samen met meewerken. Wie de zaak niet in ging, zoekt een andere vorm om er toch bij te horen, en vindt die vaak in het bezit van de stenen. Wendy wil een hogere huur, en tegelijk wil ze iets wat geen huur kan geven: de erkenning dat het pand ook haar ouderlijk huis is. Als Joost over het pand praat als een bedrijfsmiddel, hoort zij dat haar plek in de familie een kostenpost is geworden.

Daarmee draagt het pand na de dood van de ouders meer dan het eerst droeg. Zolang de ouders er waren, hoorden de kinderen erbij omdat ze kinderen van hun ouders waren. Nu is er geen ouder meer die de familie bijeenhoudt, en worden de stenen het bewijs van wie er nog bij hoort.

Te veel sleutels

In 1998 beschreef de Amerikaanse rechtsgeleerde Michael Heller een verschijnsel dat hij de tragedie van de anticommons noemde. Het was een spiegelbeeld van een bekender idee. Bij de tragedie van de meent hebben te veel mensen het recht om iets te gebruiken, en raakt het overbegraasd. Bij de anticommons hebben te veel mensen het recht om iets tegen te houden. Dan wordt het onderbenut. Heller zag het in Moskou na de val van de Sovjet-Unie: winkelpanden stonden leeg, terwijl er op straat in kraampjes werd gehandeld, omdat elk pand meerdere eigenaren had die elk een gebruik konden blokkeren.

Een pand-bv met drie gelijke aandeelhouders is een kleine anticommons. Elke grote beslissing vraagt een meerderheid of zelfs unanimiteit: het dak, de hal, de verkoop, de nieuwe huur. Elk van de drie heeft een sleutel, en geen van de drie kan alleen een deur openen. Wendy kan de investering in de hal tegenhouden tot de huur omhooggaat. Joost kan de huurverhoging tegenhouden zolang zijn zussen niet meebetalen aan het dak. Carla kan met haar stem bepalen wie wint, en daarmee wordt ze, tegen haar zin, de scheidsrechter tussen haar broer en haar zus.

Wat Heller voorspelde, is in veel van deze families zichtbaar. Het gebouw veroudert. Investeringen worden uitgesteld, omdat elke investering een gesprek vraagt dat niemand wil voeren. Het werkbedrijf groeit uit zijn jas en kan nergens heen. Uiteindelijk huurt het werkende kind een hal elders, en staat het ouderlijk pand half leeg, met een huur die niemand gelukkig maakt.

In de psychologie is bekend dat mensen wat ze bezitten hoger waarderen dan wat ze zouden willen kopen. Richard Thaler noemde dat het bezitseffect. Voor erfgenamen is dat effect extra sterk, omdat het bezit iets van de overledene draagt. Een derde van het ouderlijk pand is voor Wendy meer waard dan een derde van de taxatiewaarde, en voor Joost, die er elke dag in werkt, is het minder waard dan wat zijn zussen ervoor vragen. Geen van beiden rekent verkeerd. Ze rekenen elk met een andere waarde.

Aan twee kanten van de tafel

Joost zit in de vergadering van de pand-bv als een van de drie eigenaren. Hij zit er ook als de enige huurder. Als eigenaar heeft hij belang bij een hoge huur, want een derde daarvan komt bij hem terug. Als huurder heeft hij belang bij een lage huur, want die betaalt hij helemaal. Zijn belang als huurder is drie keer zo groot als zijn belang als verhuurder. Iedereen aan tafel weet dat, en daardoor kan hij niets zeggen over de huur zonder dat zijn zussen zich afvragen voor welke kant hij spreekt.

Dat wantrouwen hoeft niets met zijn karakter te maken te hebben. Onderzoek naar belangenverstrengeling laat zien dat mensen hun eigen oordeel nauwelijks kunnen afschermen van hun belang. De psychologen Don Moore en George Loewenstein lieten zien dat zelfs mensen die eerlijk willen zijn, onbewust de feiten zo wegen dat ze in hun voordeel uitvallen. Joost gelooft echt dat het dak eerst moet en de huur daarna. Zijn zussen hebben gelijk dat dat toevallig ook het goedkoopst is voor hem.

In de experimentele economie is een tweede patroon bekend dat hier meespeelt. Mensen zijn bereid om zelf geld te verliezen om iemand te straffen die zich in hun ogen oneerlijk gedraagt. Ernst Fehr en Simon Gächter noemden dat altruïstische bestraffing. In het ultimatumspel weigeren mensen een oneerlijk bod, ook als ze daarmee zelf met lege handen staan. Hetzelfde gebeurt tussen erfgenamen. Een zus die zich gepasseerd voelt, kan een investering blokkeren die haar eigen bezit meer waard zou maken, omdat ze haar broer niet wil belonen voor wat zij als inhaligheid ziet. Van buiten lijkt dat irrationeel. Van binnen is het een poging om de balans te herstellen.

Zo krijgt een gesprek over een dak en een hal de lading van alles wat er tussen de kinderen nooit is verrekend. Joost kreeg het bedrijf, en met het bedrijf de aandacht van zijn vader in diens laatste jaren. Wendy zorgde voor haar moeder toen die ziek werd. Carla woonde ver weg en voelde zich daar altijd een beetje schuldig over. Niemand legt die rekening op tafel, en ze wordt toch betaald, in de vorm van stemmen over het pand.

Verkopen aan een vreemde

Carla’s vraag wat het gebouw zou opbrengen, lag na die eerste vergadering als een steen op tafel. Ze bedoelde het praktisch. Ze heeft een hypotheek, twee studerende kinderen en een derde van een gebouw waar ze nooit iets van terugziet behalve een jaarlijkse uitkering. Voor haar is verkopen een manier om haar erfdeel eindelijk te ontvangen.

Voor Joost klinkt de vraag als een bedreiging. Een belegger die het pand koopt, zal een marktconforme huur vragen en het contract opzeggen zodra iemand meer biedt. Het bedrijf dat hij twintig jaar heeft opgebouwd, komt dan te staan op grond van een vreemde. Hij kan zijn zussen uitkopen, maar daarvoor moet hij lenen tegen een waarde die hij zelf te hoog vindt.

Voor Wendy is verkopen ondenkbaar. Het pand is het laatste stuk van het huis van haar ouders. Een vreemde die erin trekt, maakt van haar herinnering een object op de vastgoedmarkt. Ze zou eerder haar deel aan Joost verkopen dan het gebouw aan een belegger, maar dan wil ze dat hij er een prijs voor betaalt die laat zien wat het waard is, en daarmee bedoelt ze meer dan geld.

In het systemische denken heeft een familie de neiging om iets wat bij haar hoort, niet zomaar los te laten. Wat wordt verkocht zonder dat het is erkend, blijft rondspoken: in een volgende generatie die zich ergens ontheemd voelt, in broers en zussen die elkaar jaren niet spreken na de verkoop van het ouderlijk huis. Verkopen kan heel goed de juiste beslissing zijn. Het vraagt dan wel dat eerst wordt uitgesproken wat er wordt losgelaten, en door wie het meeste.

Wat de stenen dragen

Veel oprichters regelen bij leven de overdracht van het bedrijf tot in detail, en laten het pand over aan het testament. Het voelt als het eenvoudigste deel: stenen zijn makkelijk in drieën te delen. Juist daar zit de vergissing. Een bedrijf wordt overgedragen aan wie het gaat leiden. Het pand wordt verdeeld onder wie toevallig kind is, en daarmee onder mensen met tegengestelde belangen, zonder dat er een vader of moeder is die het laatste woord heeft.

Wat het werkende kind en de andere kinderen in die situatie nodig hebben, laat zich vrij nauwkeurig beschrijven. Een afspraak, liefst nog door de ouders gemaakt, over wie het pand mag kopen en tegen welke waarde. Een huurcontract met een vaste looptijd, zodat de huurder weet dat zijn bedrijf niet afhangt van de stemming in de bv. Een regel voor beslissingen over onderhoud en investeringen, zodat niet elk lekkend dak een stemming over de familie wordt. En een moment, liefst met iemand van buiten erbij, waarop de kinderen hardop zeggen wat het pand voor ieder van hen betekent, voordat ze over geld praten.

Dat laatste wordt bijna altijd overgeslagen, omdat het ongemakkelijk is en omdat het niets oplevert wat op papier kan. Toch bepaalt het of de rest lukt. Zolang Wendy het pand ziet als haar ouderlijk huis en Joost als zijn werkplaats, praten ze bij elke huurverhoging langs elkaar heen.

Joost heeft inmiddels een voorstel gedaan om het pand te kopen, met een betaling in tien jaar. Wendy wil erover nadenken. Carla heeft gevraagd of de oude woning apart verkocht kan worden. Of het gebouw over vijf jaar nog in de familie is, en of de drie dan nog met elkaar aan tafel zitten, weet niemand. Waarschijnlijk hangen die twee vragen nauwer samen dan ze nu willen zien.